Die degressive Gebührenordnung von iad beruhigt auf den ersten Blick, aber das Lesen des Mandats und das Verständnis der Abrechnungsmechanismen bereiten sowohl Verkäufern als auch Käufern regelmäßig Probleme. Wir beobachten, dass die teuersten Fehler nicht den Provisionssatz selbst betreffen, sondern das, was ihn umgibt: Art des unterzeichneten Mandats, Verteilung der Honorare im Vertrag und Verwirrung zwischen dem angezeigten Prozentsatz und den tatsächlichen Kosten, die jede Partei trägt.
Honorare iad und Berechnungsgrundlage: eine oft missverstandene Mechanik
Die iad-Gebührenordnung wendet eine degressive Skala je nach Verkaufspreis der Immobilie an. Je höher der Transaktionsbetrag, desto geringer der nominale Satz. Diese Degressivität erweckt den Eindruck eines systematisch niedrigen Tarifs, während der effektive Satz von der Stufe abhängt, in die der Nettopreis des Verkäufers fällt.
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Der häufigste Fehler besteht darin, mental den niedrigsten Satz der Gebührenordnung auf die gesamte Transaktion anzuwenden, als würde man mit einem einheitlichen Satz arbeiten. In Wirklichkeit werden die Honorare auf den angezeigten Verkaufspreis berechnet (inklusive Maklergebühren oder exklusive Gebühren je nach Formulierung des Mandats). Wenn der Verkäufer nicht überprüft, auf welcher Grundlage der Prozentsatz angewendet wird, kann die Differenz zwischen dem erwarteten Betrag und dem tatsächlichen Betrag mehrere tausend Euro betragen.
Wir empfehlen, den iad-Berater systematisch um eine schriftliche Simulation der Bruttohonorare zu bitten, die auf dem gewünschten Nettopreis des Verkäufers basiert. Diese Simulation sollte als Anhang zum Mandat vor der Unterzeichnung beigefügt werden. Die Identifizierung häufiger Fallstricke bei iad beginnt genau mit dieser Überprüfung der Grundlage.
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Exklusivmandat iad: die Klauseln, die Verkäufer oft übersehen
Das Exklusivmandat bleibt das Format, das von der Mehrheit der iad-Berater gefördert wird, da es ihnen die Vergütung im Falle eines Verkaufs garantiert. Der Verkäufer sieht darin ein verstärktes Engagement. Die Falle liegt in den Ausstiegsbedingungen.
Die unwiderrufliche Dauer des Exklusivmandats beträgt oft drei Monate. Während dieses Zeitraums, selbst wenn der Verkäufer einen Käufer auf eigene Faust findet, bleiben die Honorare dem Berater geschuldet. Viele Verkäufer unterschreiben, ohne diese Klausel zu lesen, überzeugt, dass sie jederzeit kündigen können.
Nach der unwiderruflichen Frist wird das Mandat in der Regel stillschweigend mit einer Kündigungsfrist von fünfzehn Tagen fortgesetzt. Der klassische Fehler: Ein Kündigungsschreiben am Tag vor dem Jahrestag zu senden, während die Kündigungsfrist ab dem Empfang läuft. Ein zu spät versandtes Einschreiben verlängert das Mandat um einen weiteren Zeitraum und damit die Verpflichtung, die Honorare im Falle eines Verkaufs während dieses Zeitraums zu zahlen.
Einfaches oder exklusives Mandat: direkter Einfluss auf die Gebühren
Mit einem einfachen Mandat kann der Verkäufer seine Immobilie mehreren Fachleuten anvertrauen oder alleine verkaufen, ohne Honorare zahlen zu müssen. Der von dem iad-Berater vorgeschlagene Satz kann jedoch bei einem einfachen Mandat leicht höher sein als bei einem exklusiven, da das Risiko der Nichtvergütung für den Mandatsträger steigt.
- Überprüfen, ob die mitgeteilte Gebührenordnung dem einfachen oder exklusiven Mandat entspricht, da die beiden Tabellen unterschiedlich sein können
- Die Vergütungsklausel im Falle eines Verkaufs an einen Käufer, der während der Gültigkeitsdauer des Mandats von iad vorgestellt wurde, lesen, einschließlich nach der Kündigung (Rückrufklausel)
- Die Dauer der Rückrufklausel überprüfen, die verpflichtet, die Honorare zu zahlen, wenn der Käufer innerhalb eines definierten Zeitraums nach Ende des Mandats vom Berater vorgestellt wurde
Verteilung der Gebühren zwischen Verkäufer und Käufer im Notarvertrag
Bei iad wie bei jedem Immobilienprofi können die Honorare vom Verkäufer oder Käufer getragen werden. Diese Wahl, die im Mandat festgelegt ist, hat direkte steuerliche Konsequenzen, die beide Parteien oft unterschätzen.
Wenn die Gebühren vom Käufer getragen werden, werden die Grunderwerbssteuer (Notarkosten) auf den Preis ohne Honorare berechnet. Der Käufer zahlt also Grunderwerbssteuer auf einer niedrigeren Basis, was seine Gesamtkosten für den Erwerb senkt. Im Gegensatz dazu, wenn die Honorare in den Verkaufspreis integriert sind (Verkäuferlast), zahlt der Käufer Grunderwerbssteuer auf den Gesamtbetrag, einschließlich der Honorare.
Die Falle: Viele Verkäufer akzeptieren die Angabe “Honorare zu Lasten des Käufers”, ohne zu realisieren, dass dies den angezeigten Preis in den Anzeigen erhöht. Eine identische Nettoverkaufswohnung wird teurer erscheinen, was einige Käufer bei ihrer Suche abschrecken kann. Die richtige Abwägung hängt vom lokalen Markt und der Preispositionierung der Immobilie ab.
Honorare iad und Verhandlung: was die Gebührenordnung nicht sagt
Die offizielle iad-Gebührenordnung ist öffentlich, aber jeder unabhängige Berater hat einen Verhandlungsspielraum bei seinen Honoraren. Der Status des unabhängigen Mandatsträgers bedeutet, dass der Berater seine Bedingungen im Rahmen der maximalen vom Netzwerk erlaubten Gebührenordnung festlegt.
Wir beobachten, dass Verkäufer die Honorare von iad selten verhandeln, da sie davon ausgehen, dass der angezeigte Tarif bereits niedriger ist als der einer traditionellen Agentur. Die Wettbewerbsbehörde hat in ihrem Gutachten vom Juni 2023 festgestellt, dass die Honorare der Netzwerke von Mandatsträgern im Durchschnitt zwanzig bis dreißig Prozent unter dem Marktdurchschnitt lagen. Diese Angabe bedeutet jedoch nicht, dass der von einem bestimmten Berater vorgeschlagene Satz optimal für Ihre Transaktion ist.
- Den Betrag in Euro der Honorare vergleichen, nicht nur den Prozentsatz, mit mindestens zwei anderen lokalen Fachleuten
- Fragen, ob der Berater einen reduzierten Satz im Austausch gegen ein exklusives Mandat akzeptiert
- Überprüfen, dass der ausgehandelte Satz im unterzeichneten Mandat festgehalten ist und nicht nur in einem mündlichen Austausch oder per Nachricht
Die Frage der Agenturgebühren bei iad beschränkt sich nicht auf den Prozentsatz. Die tatsächlichen Kosten hängen von der Grundlage, der Art des Mandats und der Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer ab. Jede Klausel des Mandats vor der Unterzeichnung erneut lesen, eine detaillierte Simulation verlangen und die Beträge in Euro mit anderen Immobilienprofis vergleichen, bleiben die drei Reflexe, die unangenehme Überraschungen beim Notarvertrag vermeiden.