De degressieve tarieven die door iad worden weergegeven, geven op het eerste gezicht geruststelling, maar de lezing van het mandaat en het begrip van de factureringsmechanismen vormen regelmatig een probleem voor zowel verkopers als kopers. We merken op dat de meest kostbare fouten niet betrekking hebben op het commissietarief zelf, maar op wat eromheen zit: het type ondertekend mandaat, de verdeling van de honoraria in de akte, en de verwarring tussen het weergegeven percentage en de werkelijke kosten die door elke partij moeten worden gedragen.
Honoraria iad en berekeningsbasis: een mechanisme dat vaak verkeerd wordt gelezen
Het tarief van iad past een degressieve schaal toe op basis van de verkoopprijs van het goed. Hoe hoger het bedrag van de transactie, hoe lager het nominale tarief. Deze degressiviteit wekt de indruk van een systematisch laag tarief, terwijl het effectieve tarief afhankelijk is van de schijf waarin de netto verkoopprijs van de verkoper valt.
Aanrader : Kroonknip: de valkuilen om te vermijden voor elke keer een perfect resultaat
De meest voorkomende fout is om mentaal het laagste tarief van de schaal op de gehele transactie toe te passen, zoals men zou doen met een enkel tarief. In werkelijkheid worden de honoraria berekend op de weergegeven verkoopprijs (inclusief makelaarskosten, of exclusief kosten afhankelijk van de formulering van het mandaat). Als de verkoper niet controleert op welke basis het percentage van toepassing is, kan het verschil tussen het verwachte bedrag en het werkelijke bedrag enkele duizenden euro’s bedragen.
We raden aan om systematisch de iad-adviseur te vragen om een schriftelijke simulatie van de honoraria inclusief btw, berekend op de gewenste netto verkoopprijs. Deze simulatie moet als bijlage bij het mandaat worden opgenomen vóór ondertekening. Het identificeren van de veelvoorkomende valkuilen bij iad begint precies met deze controle van de basis.
Aanvullende lectuur : Praktische tips om je manga veilig te lezen met SushuScan
Exclusief mandaat iad: de clausules die verkopers verwaarlozen
Het exclusieve mandaat blijft het formaat dat door de meeste iad-adviseurs wordt gepromoot, omdat het hen garandeert dat ze worden betaald in het geval van een verkoop. De verkoper ziet hierin een versterkte inspanningsverplichting. De val zit in de uittredingsvoorwaarden.
De onherroepelijke duur van het exclusieve mandaat is vaak drie maanden. Gedurende deze periode, zelfs als de verkoper zelf een koper vindt, blijven de honoraria verschuldigd aan de adviseur. Veel verkopers ondertekenen zonder deze clausule te lezen, overtuigd dat ze op elk moment kunnen annuleren.
Na de onherroepelijke periode wordt het mandaat doorgaans voortgezet door stilzwijgende verlenging met een opzegtermijn van vijftien dagen. De klassieke fout: een opzeggingsbrief versturen op de dag vóór de verjaardag, terwijl de opzegtermijn loopt vanaf de ontvangst. Een te laat verzonden aangetekende brief verlengt het mandaat met een extra periode, en dus de verplichting om de honoraria te betalen in het geval van een verkoop tijdens deze periode.
Simpel of exclusief mandaat: directe impact op de kosten
Met een simpel mandaat kan de verkoper zijn goed aan meerdere professionals toevertrouwen of alleen verkopen zonder honoraria te verschuldigen. Het tarief dat door de iad-adviseur wordt voorgesteld, kan echter iets hoger zijn bij een simpel mandaat dan bij een exclusief mandaat, omdat het risico van niet-betaling voor de gevolmachtigde toeneemt.
- Controleren of de gecommuniceerde schaal overeenkomt met het simpele of exclusieve mandaat, omdat de twee schalen kunnen verschillen
- De clausule van beloning in geval van verkoop aan een koper die door iad is gepresenteerd tijdens de geldigheidsduur van het mandaat lezen, ook na annulering (herinneringsclausule)
- De duur van de herinneringsclausule controleren, die verplicht om de honoraria te betalen als de koper binnen een gedefinieerde termijn na het einde van het mandaat door de adviseur is gepresenteerd
Verdeling van de kosten tussen verkoper en koper in de notariële akte
Bij iad, net als bij elke vastgoedprofessional, kunnen de honoraria voor rekening van de verkoper of de koper komen. Deze keuze, vastgelegd in het mandaat, heeft directe fiscale gevolgen die door beide partijen vaak worden onderschat.
Als de kosten voor rekening van de koper komen, worden de overdrachtsbelasting (notariskosten) berekend op de prijs exclusief honoraria. De koper betaalt dus overdrachtsbelasting op een lagere basis, wat zijn totale acquisitiekosten vermindert. Omgekeerd, wanneer de honoraria zijn opgenomen in de verkoopprijs (lasten verkoper), betaalt de koper overdrachtsbelasting over het totale bedrag, inclusief honoraria.
De val: veel verkopers accepteren de vermelding “honoraria voor rekening van de koper” zonder te beseffen dat dit de prijs op de advertenties verhoogt. Een identiek netto verkoopappartement zal duurder lijken in de weergave, wat sommige kopers kan ontmoedigen tijdens hun zoektocht. De juiste afweging hangt af van de lokale markt en de prijspositionering van het goed.
Honoraria van iad en onderhandeling: wat de schaal niet zegt
De officiële schaal van iad is openbaar, maar elke onafhankelijke adviseur heeft een onderhandelingsmarge op zijn honoraria. De status van onafhankelijke gevolmachtigde houdt in dat de adviseur zijn voorwaarden vaststelt binnen het kader van de maximaal door het netwerk toegestane schaal.
We merken op dat verkopers zelden de honoraria van iad onderhandelen, uitgaande van de veronderstelling dat het weergegeven tarief al lager is dan dat van een traditionele makelaar. De Autoriteit voor Concurrentie heeft in haar advies van juni 2023 vastgesteld dat de honoraria van netwerken van gevolmachtigden gemiddeld twintig tot dertig procent lager waren dan het markgemiddelde. Deze gegevens betekenen niet dat het door een bepaalde adviseur voorgestelde tarief optimaal is voor uw transactie.
- Vergelijk het bedrag in euro’s van de honoraria, niet alleen het percentage, met ten minste twee andere lokale professionals
- Vragen of de adviseur een verlaagd tarief accepteert in ruil voor een exclusief mandaat
- Controleren of het onderhandelde tarief goed op het ondertekende mandaat staat en niet alleen in een mondelinge of schriftelijke uitwisseling
De kwestie van de makelaarskosten bij iad beperkt zich niet tot het percentage. De werkelijke kosten zijn afhankelijk van de basis, het type mandaat en de verdeling tussen verkoper en koper. Elke clausule van het mandaat vóór ondertekening opnieuw lezen, een gesimuleerde berekening eisen en de bedragen in euro’s vergelijken met andere vastgoedprofessionals blijven de drie reflexen die onaangename verrassingen bij de notariële akte voorkomen.