La scala decrescente mostrata da iad rassicura a prima vista, ma la lettura del mandato e la comprensione dei meccanismi di fatturazione pongono regolarmente problemi ai venditori come agli acquirenti. Osserviamo che gli errori più costosi non riguardano tanto il tasso di commissione stesso, ma ciò che lo circonda: tipo di mandato firmato, ripartizione delle spese nell’atto e confusione tra percentuale mostrata e costo reale a carico di ciascuna parte.
Compensi iad e base di calcolo: una meccanica spesso mal interpretata
La scala iad applica una griglia decrescente in base al prezzo di vendita del bene. Maggiore è l’importo della transazione, minore è il tasso nominale. Questa decrescenza dà l’impressione di una tariffa sistematicamente bassa, mentre il tasso effettivo dipende dal livello in cui ricade il prezzo netto di vendita.
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L’errore più comune consiste nell’applicare mentalmente il tasso più basso della scala all’intera transazione, come si farebbe con un tasso unico. In realtà, i compensi si calcolano sul prezzo di vendita mostrato (spese agenzia incluse, o escluse a seconda della redazione del mandato). Se il venditore non verifica su quale base si applica la percentuale, la differenza tra l’importo atteso e l’importo reale può rappresentare diverse migliaia di euro.
Consigliamo di richiedere sistematicamente al consulente iad una simulazione scritta dei compensi IVA inclusa, calcolata sul prezzo netto di vendita desiderato. Questa simulazione deve figurare in allegato al mandato prima della firma. Identificare i tranelli comuni presso iad inizia proprio con questa verifica della base.
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Mandato esclusivo iad: le clausole che i venditori trascurano
Il mandato esclusivo rimane il formato spinto dalla maggior parte dei consulenti iad, poiché garantisce loro la remunerazione in caso di vendita. Il venditore vi vede un impegno di mezzi rafforzato. Il tranello si trova nelle condizioni di uscita.
La durata irrevocabile del mandato esclusivo è spesso di tre mesi. Durante questo periodo, anche se il venditore trova un acquirente con i propri mezzi, i compensi rimangono dovuti al consulente. Molti venditori firmano senza leggere questa clausola, convinti di poter rescindere in qualsiasi momento.
Dopo il periodo irrevocabile, il mandato prosegue generalmente per tacito rinnovo con un preavviso di quindici giorni. L’errore classico: inviare una lettera di disdetta il giorno prima della data anniversaria, mentre il preavviso decorre dalla ricezione. Un raccomandato inviato troppo tardi prolunga il mandato di un periodo aggiuntivo, e quindi l’obbligo di versare i compensi in caso di vendita durante questo lasso di tempo.
Mandato semplice o esclusivo: impatto diretto sulle spese
Con un mandato semplice, il venditore può affidare il proprio bene a più professionisti o vendere da solo senza dover pagare compensi. Il tasso proposto dal consulente iad può però essere leggermente più alto in mandato semplice che in esclusivo, poiché il rischio di non remunerazione aumenta per il mandatario.
- Verificare se la scala comunicata corrisponde al mandato semplice o esclusivo, poiché le due griglie possono differire
- Leggere la clausola di remunerazione in caso di vendita a un acquirente presentato da iad durante la durata di validità del mandato, anche dopo la rescissione (clausola di richiamo)
- Controllare la durata della clausola di richiamo, che obbliga a pagare i compensi se l’acquirente è stato presentato dal consulente entro un termine definito dopo la fine del mandato
Ripartizione delle spese tra venditore e acquirente nell’atto notarile
Presso iad come presso qualsiasi professionista immobiliare, i compensi possono essere a carico del venditore o dell’acquirente. Questa scelta, iscritta nel mandato, ha conseguenze fiscali dirette che entrambe le parti sottovalutano.
Se le spese sono a carico dell’acquirente, le imposte di trasferimento (spese notarili) si calcolano sul prezzo al netto dei compensi. L’acquirente paga quindi imposte di trasferimento su una base più bassa, il che riduce il suo costo totale di acquisizione. Al contrario, quando i compensi sono inclusi nel prezzo di vendita (onere del venditore), l’acquirente paga imposte di trasferimento sull’importo globale, compensi inclusi.
Il tranello: molti venditori accettano la dicitura “compensi a carico dell’acquirente” senza rendersi conto che ciò aumenta il prezzo mostrato negli annunci. Un appartamento netto venditore identico apparirà più costoso in visualizzazione, il che può scoraggiare alcuni acquirenti durante la loro ricerca. Il buon arbitraggio dipende dal mercato locale e dal posizionamento prezzo del bene.
Spese d’agenzia iad e negoziazione: ciò che la scala non dice
La scala ufficiale iad è pubblica, ma ogni consulente indipendente dispone di un margine di negoziazione sui propri compensi. Lo status di mandatario indipendente implica che il consulente fissi le proprie condizioni nel quadro della scala massima autorizzata dalla rete.
Osserviamo che i venditori negoziano raramente i compensi iad, partendo dal presupposto che la tariffa mostrata sia già inferiore a quella di un’agenzia tradizionale. L’Autorità della concorrenza ha rilevato nel suo parere di giugno 2023 che i compensi delle reti di mandatari erano in media inferiori del venti-trenta percento rispetto alla media del mercato. Questo dato non significa che il tasso proposto da un consulente specifico sia ottimale per la tua transazione.
- Confrontare l’importo in euro dei compensi, non solo la percentuale, con almeno altri due professionisti locali
- Chiedere se il consulente accetta un tasso ridotto in cambio di un mandato esclusivo
- Verificare che il tasso negoziato sia ben presente nel mandato firmato e non solo in uno scambio orale o per messaggio
La questione delle spese d’agenzia presso iad non si limita alla percentuale. Il costo reale dipende dalla base, dal tipo di mandato e dalla ripartizione venditore-acquirente. Rileggere ogni clausola del mandato prima della firma, esigere una simulazione numerica e confrontare gli importi in euro con altri professionisti del settore immobiliare rimangono i tre riflessi che evitano brutte sorprese all’atto notarile.