Een koppel tekent een compromis van verkoop in Luik, overtuigd dat ze de goede deal hebben gevonden. Drie weken later onthult het PEB-certificaat een label F en een verplichting tot zware renovatie die niemand had voorzien. Dit soort situaties neemt toe in België, waar de regionale regels op het gebied van energie en fiscaliteit snel veranderen. Succesvol een vastgoedproject in België realiseren vereist dat men deze beperkingen beheerst nog vóór de eerste bezichtiging.
PEB-certificaat in Wallonië: wat het nieuwe formaat verandert voor kopers
Sinds september 2026 is het Waalse PEB-certificaat niet langer beperkt tot een eenvoudig energielabel. Het omvat nu een indicatieve renovatietraject naar een beter prestatieniveau. Concreet weet men van tevoren welke werkzaamheden nodig zouden zijn om de classificatie van het gebouw te verbeteren.
Een andere vernieuwing: woningen met zonnepanelen tonen een dubbel label, “met” en “zonder” zonne-energie. Dit maakt het mogelijk om de intrinsieke prestaties van het gebouw te onderscheiden van de productie van hernieuwbare elektriciteit. Een goed dat geclassificeerd is als C “met panelen” kan in werkelijkheid in E zitten zonder deze. Het wordt aanbevolen altijd het label “zonder panelen” te lezen om de werkelijke kosten van een toekomstige renovatie te evalueren.
Aankondigingen gepubliceerd op immo-mondial.be maken het mogelijk om snel de PEB-labels in verschillende regio’s te vergelijken, wat het sorteren versnelt wanneer men tussen Wallonië en Brussel zoekt.
Registratierechten in België: de verschillen tussen regio’s
Het bedrag van de registratierechten varieert sterk afhankelijk van de regio waar het goed zich bevindt. Deze verschillen negeren kan de berekening van de rendabiliteit van een aankoop vertekenen.
Wallonië, Vlaanderen, Brussel: drie fiscale logica’s
In Wallonië blijft het standaardtarief van de registratierechten een van de hoogste in het land. Vlaanderen past een verlaagd tarief toe voor de eigen en unieke woning, maar de toegangseisen zijn in 2026 aangescherpt, met extra vereisten voor domicilie en verblijfsduur. Brussel biedt een korting op de eerste schijf van de prijs, onder voorwaarden van inkomen en domicilie.
Controleer de voorwaarden voor geschiktheid voordat u het compromis ondertekent om onaangename verrassingen te vermijden. De ervaringen hierover variëren, omdat sommige notarissen de koper spontaan informeren, terwijl anderen dat niet doen.
Wat vaak vergeten wordt in de berekening
- De notariskosten in België worden gereguleerd door de staat en liggen rond één tot twee procent van de aankoopprijs, plus btw. Ze komen bovenop de registratierechten.
- De dossierkosten voor de hypotheeklening zijn niet inbegrepen in het door de bank aangekondigde tarief.
- Bij snelle doorverkoop (minder dan twee jaar in Vlaanderen) kunnen fiscale boetes van toepassing zijn als niet meer aan de voorwaarden voor de korting wordt voldaan.
De reflex die men moet aannemen: vraag de notaris om een volledige simulatie van de kosten voordat u een aankoopaanbod doet. Vervolgens past men de voorgestelde prijs aan op basis van het werkelijke totale budget.
Energie renovatie: het nieuwe Waalse kader voor financiering
Wallonië heeft een verschuiving aangekondigd in zijn ondersteuningsregime voor energierenovatie. Sinds oktober 2026 evolueert het premiestelsel naar een unieke gesubsidieerde lening, gericht op de meest energie-intensieve woningen. De financiering dekt het globale project in plaats van per post.
Deze verandering wijzigt de aankoopstrategie. Het verwerven van een slecht geclassificeerd goed in PEB kan toegankelijker worden als men de gesubsidieerde lening in het financieringsplan opneemt. Aan de andere kant lopen gemiddeld presterende woningen (labels C of D) het risico niet meer van hetzelfde niveau van ondersteuning te profiteren.
Voor een koper maakt het combineren van het PEB-label van het goed met de geschiktheid voor de gesubsidieerde lening het mogelijk om de werkelijke kosten van de normering te schatten. Dit is een berekening die vóór het bezoek moet worden gemaakt, niet na de ondertekening van het compromis.
Compromis van verkoop en aankoopaanbod: de valkuilen van de Belgische markt
In België bindt het compromis van verkoop de twee partijen juridisch veel strikter dan in Frankrijk. Er is in de meeste gevallen geen wettelijke herroepingsperiode voor de koper. Eenmaal ondertekend, is men gebonden.
Het aankoopaanbod zelf kan ook problemen opleveren. Als het door de verkoper wordt aanvaard, geldt het als contract onder bepaalde voorwaarden. Het wordt systematisch aangeraden om expliciete opschortende voorwaarden op te nemen: verkrijging van de hypotheek, een bevredigend resultaat van de technische controle, afwezigheid van niet-gemelde lasten.
- Vraag het PEB-certificaat, het rapport van de elektrische controle en de documenten van de mede-eigendom voordat u het aanbod doet.
- Voorzie een opschortende clausule met betrekking tot de hypotheek met een realistische termijn (meestal meerdere weken).
- Controleer de aanwezigheid van eventuele stedenbouwkundige overtredingen bij de gemeente.
- In mede-eigendom, vraag de notulen van de laatste algemene vergaderingen op om werken te identificeren die zijn goedgekeurd maar nog niet gefactureerd.
De notaris in België wordt gekozen door de koper. Men kan ook een tweede notaris (die van de verkoper) aanwijzen zonder extra kosten: de honoraria worden gedeeld. Het kiezen van uw eigen notaris garandeert een gesprekspartner die uw belangen verdedigt bij het opstellen van de akte.
Belgische vastgoedmarkt: pas uw zoektocht aan de lokale realiteit aan
De gemiddelde prijzen van huizen hebben de afgelopen jaren een opmerkelijke stijging gekend. Brussel, Luik, Namen en de provincie Luxemburg trekken verschillende profielen van kopers aan, met prijsdynamieken die niet op elkaar lijken.
In plaats van overal te zoeken, wint men tijd door een specifieke geografische zone te targeten en de advertenties gedurende meerdere weken in de gaten te houden. De Belgische markt functioneert zonder een dominante centrale aggregator: het vermenigvuldigen van bronnen (regionale portals, lokale agentschappen, notarissen) blijft de meest betrouwbare methode om geen goed te missen.
Een laatste vaak verwaarloosd punt: de rente op de hypotheek varieert per bank en per profiel van de kredietnemer. Het vergelijken van ten minste drie kredietaanbiedingen voordat men zich verbindt, helpt de totale financieringskosten op de lange termijn te verlagen. Dit is een concreet hefboom, veel effectiever dan enkele duizenden euro’s te onderhandelen over de verkoopprijs.
